?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry Share Next Entry
Об оценке коммерческой недвижимости.
tadavsh
В ответ на вопрос - немного банальностей.

Как известно, есть три метода оценки: доходный, сравнительный и затратный. При этом два последних являются вторичными по отношению к первому. В самом деле, для того, чтобы сравнивать, надо сначала откуда-то получить цены объектов сравнения. А затратный метод позволяет оценить лишь примерную себестоимость строительства аналогичного объекта, но никак не рыночную цену: один и тот же объект, построенный с одинаковой себестоимостью в разных локациях может иметь многократную разницу рыночной цены. А значительная разница локаций может быть и всего лишь разными сторонами одной улицы, просто одна сторона проходная, а вторая нет. Понятно, что ценность локации выражается в рыночной цене земли и должна учитываться в себестоимости создания объекта - но откуда берётся рыночная цена земли ? А она - лишь выражение разницы между ожидаемой рыночной ценой будущего объекта недвижимости и себестоимостью собственно строительства, производная рыночной цены недвижимости. Что возвращает нас к вопросу о первичности рыночной цены, которую мы таким образом (на основании затрат) никак установить не можем. Наоборот, рыночная цена недвижимости влияет непосредственно на величину затрат при ее строительстве.

(Понимая это, умные оценщики недвижимости делают оценку примерно так: открывают рекламку, обзванивают аналогичные предложения + смотрят на доступную статистику недавних сделок, затем, уяснив диапазон рыночных цен, пишут 100-страничное исследование с кучей формул и обоснование цены, которую за них установил рынок и которую они узнали за 10 минут без всяких формул. А их компетенция сводится к способности оценить юридические и инженерные подводные камни при их наличии. Глупые, а также зажатые в рамки прописанной в инструкции методологии государственные оценщики начинают честно считать по формулам, отталкиваясь от кадастровой стоимости земли, коэффициентов переоценки и прочего, результат получается гораздо хуже и часто просто абсурдный. Эффективные частные банки при выдаче кредита используют часто собственную внутреннюю оценку залога силами специально для этих целей нанятого оценщика с репутацией, чья оценка часто выглядит вообще предельно просто: мол, я, такой-то, считаю актуальной рыночную цену объекта такую-то. Все. Никаких формул ввиду их ненужности.).

А вот доходный метод позволяет понять и оценить рыночный спрос на объект, ожидания участников рынка по обеим его сторонам и в итоге - диапазон цен. Поскольку коммерческая недвижимость - в первую очередь приносящий доход актив, цена которого, как и всякого актива, зависит от ликвидности и рисков, тесно связанный с финансовым рынком и имеющий ряд особенностей:

1. Связь с депозитными и кредитными ставками очевидна. Чистая ожидаемая валютная доходность высоколиквидных объектов последние лет 10 колеблется около 12% годовых. Пониже в Минске, повыше в областных центрах и ещё повыше в городах поменьше. Чем меньше город и меньше ликвидность рынка - тем выше доходность. Чем ближе к центру города и проходным местам - тем ниже доходность. Доходность стрит-ритейла в топовых проходных местах Минска самая низкая (иногда достигает 6-7%), офисов повыше, складской и производственной недвижимости ещё выше. (В последнее время из-за переизбытка офисов они, видимо, вышли на первое место по доходности). В последний год есть тенденция падения ожидаемой доходности из-за падения кредитных и особенно депозитных ставок. Я бы оценил ожидаемую чистую валютную доходность высоколиквидных объектов сейчас ближе к 10%. С одной стороны, арендатор уже может взять валютный кредит под менее 10%, и ему выгодно купить свой же объект в кредит и избавиться от рисков для бизнеса со стороны арендодателя. С другой стороны, альтернативы пассивного вложения средств для арендодателя в случае продажи невелики и в лучшем случае сводятся к покупке облигаций надежных предприятий под 7-8%. (Оценить надежность которых, находясь снаружи, очень непросто).

2. Правильно учесть все прямые и косвенные затраты при эксплуатации недвижимости весьма непросто до ее покупки. Кроме учета всех налогов, эксплуатационных расходов и расходов по управлению надо учесть состояние коммуникаций, правильно оценить амортизацию, особенности бизнеса соседей-собственников и их планы.

3. Надо оценить экономическое состояние и перспективы локации, планы развития территории и в идеале даже экономическое состояние расположеннных в данной местности больших предприятий, ибо их возможное банкротство или проблемы могут вывалить на рынок дополнительный большой объём предложения и обрушить цены.

4. Ликвидность сдачи в аренду может сильно отличаться от ликвидности при продаже. Чем крупнее объект, тем меньше ликвидность продажи и выше соответствующий дисконт и доходность. Чем дальше от центра и проходных мест, чем меньше населенный пункт, тем меньше ликвидность продажи и выше доходность. (Скажем, я с большим удовольствием продал своему партнеру несколько лет назад складскую базу в районном центре с населением около 200.000 с доходностью 25%. Как оказалось, совершенно правильно сделал: база стоит пустая уже пару лет и без особых перспектив. В то же время, я не готов продавать высоколиквидный магазин в проходном месте одного из областных центров с доходностью выше 10%. Есть покупатели, которых устраивает доходность 12%. Идёт вялотекущий торг.

5. Рынок коммерческой недвижимости очень быстро меняется. У нас он особенно нестабилен как ввиду общей экономической нестабильности, так и ввиду быстрого развития новых современных форматов торговли и развлечений, логистики, ввиду наличия огромного навеса неэффективно используемой государственной недвижимости и недвижимости госпредприятий. Быстрые реформы, подразумевающие широкую быструю приватизацию и массовые банкротства нежизнеспособных предприятий выплеснут на рынок большой объём предложения и временно могут обрушить цены. Правда, потом увеличится и спрос из-за прихода иностранного бизнеса и быстрого развития своего, но временный провал цен будет.

6. Реальная рыночная стоимость многих объектов отрицательна, особенно на периферии. У нас это не осознается или недооценивается, а, скажем, фотографии покинутых зданий где-нибудь в Детройте воспринимаются как доказательство звериного оскала капитализма: вот, мол, какая дикость, столько добра зря пропадает. Не то, что у нас! Лично президент следит, чтобы все было починено и подкрашено.

7. Как вывод: ошибиться при инвестировании в коммерческую недвижимость очень просто даже подготовленному опытному инвестору. Каждый объект по сути уникален и при оценке требуется учёт большого количества факторов, многие из которых динамичны. Отсюда и разница доходности коммерческой и жилой недвижимости: на развитых рынках она примерно двукратная, у нас ещё выше. И это абсолютно обосновано, бесплатных завтраков здесь нет.

Ответ на изначальный вопрос таков: исходя из заявленных условий, я бы ее оценил в промежутке между "ничего" и "с доходностью в 20%". Точнее, к сожалению, не могу. Могу лишь мельком заметить, что в качестве торговой площади второй этаж стрит-ритейла подходит плохо, ставки аренды примерно вдвое ниже первого этажа.


  • 1
Я так понял доходность вы считаете с точки зрения арендодателя? Тогда непонятно вот это

(Скажем, я с большим удовольствием продал своему партнеру несколько лет назад складскую базу в районном центре с населением около 200.000 с доходностью 25%. Как оказалось, совершенно правильно сделал: база стоит пустая уже пару лет и без особых перспектив. В то же время, я не готов продавать высоколиквидный магазин в проходном месте одного из областных центров с доходностью выше 10%. Есть покупатели, которых устраивает доходность 12%. Идёт вялотекущий торг

где эта доходность, если арендаторов нет? дохода нет?

Ну да. второй этаж это фуфел. На рынке сидел, там на втором этаже только чуть-чуть меньше была арендная плата и в результате - много пустых мест. Белкоопсоюз вообще не понимает как устанавливать правильно аренду чтоб доход больший получать - тоже формулами балуется, как госоценщики. Ну госоценщикв понять можно - у них госпроцедура и отходить от нее - шишек получить. Система.

Я когда-то учился на оценщика и понял тогда в 90-х что оценка твоя "правильная" никому нафик не нужна. Все самые умные. а бумажка твоя нужна только чтоб госорганы приняли, а она нужна "правильнаяы по-государственному". Плюнул.

Арендаторы есть, иначе зачем такая недвижимость ? Да и тот, кто использует сам, должен быть в курсе ситуации на рынке аренды, чтоб считать свои альтернативные издержки.

А если арендаторов нет - то оценить труднее, надо разбираться, почему нет, какова рыночная ставка по аналогичным объектам и какова возможная ликвидность для аренды данного объекта. Что существенно затрудняет оценку и увеличивает дисконт при продаже объекта. Впрочем, и при наличии арендатора надо разбираться, на рыночных ли условиях он снимает, какова история сдачи объекта и т. д. А то есть любители впарить объект, договорившись с арендатором о завышенной ставке в договоре.

Edited at 2017-09-05 10:05 am (UTC)

Жилая недвижимость

Добрый день.
Как вы видите жилую недвижимости на ближайшие полгода-год? Например на основе средненькой новостройки(не панель).

Re: Жилая недвижимость

Я не жду заметных изменений. Возможен небольшой рост цен самых привлекательных предложений: с хорошей локацией и небольших площадей. В первую очередь из-за падения ставок по кредитам. Да и из-за начавшегося роста зарплат.

Консультация

Глубокоуважаемый tadavsh! Вы всегда даёте мудрые советы. Посоветуйте, пожалуйста, куда выгодней разместить в настоящее время 200000 евро? В белрубли по текущему курсу возвращаться не решаюсь (есть только отзывной вклад под нефиксированную ставку 9%). Банки по вкладам в евро предлагают 1-1,5% годовых. Ну не покупать же облигации Минфина (4,4% в долларах), в конце концов.
И хотелось бы узнать Ваше мнение по поводу "модных" ныне криптовалют. Что это, очередная "пирамида" или есть смысл прикупить парочку биткоинов?)

Re: Консультация

Возможно, имеет смысл перевести половину суммы в доллары, пока евро дорогой, а потом уже размещать.

Сегодняшний "рост" зарплат в РБ

Добрый день ! Выше Вы отметили, что на увеличение стоимости недвижимости в РБ могут повлиять как снижение ставок по рублевым кредитам, так и рост зарплат: "Возможен небольшой рост цен самых привлекательных предложений: с хорошей локацией и небольших площадей. В первую очередь из-за падения ставок по кредитам. Да и из-за начавшегося роста зарплат."
В тоже время Вы отмечаете, что продолжается жесткая кредитно-денежная политика НБРБ и ставки по депозитам/кредитам продолжат снижение при стабильном курсе:"Думаю, вместе с падением инфляции ставки по рублёвым вкладам продолжат падать в ближайший год при более-менее стабильном курсе".
Хотелось бы услышать Ваше мнение, что же будет дальше при таких вводных ? Практика последних 10-ти лет показала, что в РБ не возможно искусственное увеличение рублевых зарплат при одновременном удержании инфляции и курса валют. Или же сегодняшнее увеличение зарплат до заветных 1000 и 1500 бынов есть экономически-обоснованное явление подкрепленное увеличением производительности и ростом экономики ? Не увидим ли мы набегов электората со свеженапечатанными бынами на обменники, как это бывало не один раз после выхода на заветные "папиццот" ?



Edited at 2017-09-10 06:27 am (UTC)

Re: Сегодняшний "рост" зарплат в РБ

Зарплаты заметно растут уже два года, номинально на 18% с 15 г. и на примерно 10% с прошлого года выросли. При этом инфляция падает, курс стабильный, во внешней торговле плюс, ЗВР растут, прибыль предприятий выросла за последний год более чем вдвое. Я пока не вижу никаких признаков необоснованности этого процесса. При этом зарплаты растут и в РФ, мы пока отстаём от среднего многолетнего соотношения нашей средней зарплаты с российской, по этому соотношению наша средняя зарплата должна бы быть процентов на десять ещё повыше. Дела в экономике идут сейчас на подъем и у нас, и в РФ, процесс роста зарплат продолжится. Я бы сказал, все эти требования поднять зарплату до 500 долларов - пиар на естественном процессе. Она в любом случае вырастет с нынешних 430 до 500 года через 1,5, если не случится новое сильное падение нефтяных цен или другой форс-мажор. Бюджетникам поднимают зарплаты осторожно, и при этом тут же поднимают коммуналку. Хоть местные администрации и возобновили рассылки писем по предприятиям с требованием представить графики планов роста зарплат, и отчитывают за отставание, без роста зарплат бюджетникам среднюю зарплату этим быстро не увеличишь.

С чего это приорбанк дивиденды за первое полугодие выплатил? Раньше(2-3года) выплачивал по итогам года. У него, что деньги некуда девать? Или этому не придавать значения?

Re: Не по теме

Понятия не имею.

Сейчас по теме

Есть ещё такой риск. Ты оказываешься мелким собственником в совместном домовладении и главный собственник, у которого доля больше 50% делает с тобой всё, что захочет. Он может заставить тебя платить ему на содержание здания столько, сколько ему захочется, а если откажешься он через суд с тебя всё взыщет. А сам через им учреждённые фирмы будет навязывать тебе сверх дорого не нужные тебе услуги. Например, своё помещение он сдаст под офис Товарищества собственников по цене $20 за метр, а ты своё такое же рядом предлагаешь за $5 и он посылает тебя. Он может ставку аренды сделать и $100 за метр и это будет законно. Поскольку главный собственник, председатель товарищества собственников, ревизор и аудитор это практически одно лицо,то он может переложить бремя содержания здания на мелких собственников и те ничего не могут поделать. Вот характерный пример:
http://naviny.by/article/20170922/1506059293-strasti-po-biznes-centru-slaviya-odnim-dohod-drugim-stradaniya

Re: Сейчас по теме

Ситуация не такая, что основной собственник - царь, а остальные его рабы и вынуждены выполнять все прихоти. Главный собственник может попытаться оседлать остальных через товарищество собственников, такие случаи нередки, но так уж в лоб заставить мелких собственников оплачивать золотой унитаз в кабинете директора товарищества или его зарплату в 5000 рублей или завышенную аренду помещения тоже не получится. Рецепт борьбы прост: оплачиваются только те услуги, потребление которых мелким собственником можно доказать: электричество по счетчику, доля в потреблении воды, вывозе мусора и пр. По эксплуатационным платежам тоже платится доля в разумной зарплате бухгалтера, стророжей, уборщиков и пр. Накопленная задолженность будет разбираться в суде, и обоснованность произведённых начислений председателю товарищества придётся доказать судье, судья в итоге истребует задолженность только разумно обоснованных начислений, неважно, что там приняло товарищества в лице главного владельца. Сложнее бороться с ненужными капитальными затратами, но тут тоже есть путь: не платить и вести бесконечные судебные разбирательства. Даже если суд в итоге обяжет возместить определенную сумму, ее платёж можно оттягивать практически бесконечно: кинули на счёт 20 рублей перед судебным заседанием, показали судье, что оплата производится и у вас есть намерения ее погасить и все - вопрос отложен. И так до бесконечности. (Так что возможна и обратная ситуация: наличие недобросовестных дольщиков, которые просто не будут оплачивать общие расходы товарищества, и бороться с этим очень трудно). Параллельно ущемлённые собственники могут писать веером коллективные письма : в ОБЭП, в УДФР, прокуратуру, КГБ, администрацию президента и так далее по кругу. Раскручивать тему в СМИ. Этим они могут очень осложнить бизнес основного собственника, особенно если действительно есть факты зарабатывания денег на товариществе, закупок по завышенной цене, завышенных зарплат и пр. Даже кверулянт может сильно испортить жизнь любому бизнесмену у нас в стране, а если есть коллективные письма и факты - подавно. Надо быть очень смелым или просто дураком, чтобы этого не бояться. Любой внутренний конфликт ведет к потерям всех сторон, поэтому в подавляющем большинстве случаев люди это понимают и находят возможности взаимовыгодного существования. Это как в любом соседстве: почти всегда люди находят взаимопонимание, что не исключает возможности нарваться на невменяемого соседа, который отравит жизнь всем, и себе тоже.

Отрубание электричества - это , конечно, очень эффективная и жесткая штука, но незаконная, особенно если именно за электричество у людей долгов нет. Основной собственник или председатель товарищества могут нарваться на грамотного потерпевшего, который эту ситуацию зафиксирует должным образом и и истребует убытки и упущенную выгоду плюс моральные и судебные издержки. Но, судя по таким действиям, там ребята считают себя крутыми и этого не боятся. И там не находится никого достаточно смелого, кто бы в ответ вскрыл щиток и включил бы себе свет обратно (сети - общедолевая собственность, участковый, если его вызовут, проверит у всех документы, пожмёт плечами и отправит всех в суд). Мне странно, что основной собственник не боится, что мелкие собственники в ответ начнут делать гадости ЭПАМу с целью заставить его съехать: митинг с перекрытием входа в здание с целью сорвать работу, мелкие диверсии с внезапным отключением света, разбросанное по коридорам дерьмо, регулярное забитие канализации тряпками, спускаемыми в унитаз и пр. Много чего можно придумать относительно законного и безобидного, но очень неприятного, в результате чего серьезный арендатор съедет и помещение надолго зависнет пустым и с плохой репутацией.

В общем, всюду жизнь. Всякая разная.

ФРС США начнёт изымать доллары в октябре

Глубокоуважаемый tadavsh! Каково Ваше мнение по этому поводу: https://people.onliner.by/2017/09/21/dollar-72
Повлияет ли это на курс белорусского и российского рубля, евро и других валют в ближайшем будущем?

Re: ФРС США начнёт изымать доллары в октябре

Присоединяюсь к вопросу snowman_999. На чем основано ваше ожидание роста евро до 1.3?

Уважаемый,tadavsh.
По вашему мнению, что лучше выбрать из депозитов: депозит в РУР под 11% до 04.2019 или в $,€ под 3,9% на тот же срок, если изначально деньги лежат в $,€? Есть сомнения по поводу депозита в РУР из-за курса самого РУР и двойной конвертации.

Думаю, в RUR под 11%

Коммерческая недвижимость

Спасибо, хорошая статья. Периодически появляюсь на рынке в качестве покупателя, в портфеле 2 объекта - офис и небольшое торговое помещение (павильон). Сдаются хорошо, не жалуюсь. Сейчас хочу купить еще, держу в осаде несколько объектов. Хотел уточнить ваше видение относительно ТЦ старых форматов с большим количеством собственников - типа Зеркала или Импульса (в качестве примера). Формат торговли однозначно меняется, проходимость упала, цены пошли вниз. Интересно ваше мнение - имеет ли смысл покупать такую недвижимость, если не рассматривать узкопрофильные ТЦ, а ТЦ с более широким форматом товаров? Спасибо

Re: Коммерческая недвижимость

Здравствуйте. Плохо я отношусь к таким центрам: проходимость падает из-за устаревания формата. Любой торговый центр рано или поздно устаревает и нуждается в реновации, кардинальном изменении формата. Например, можно снести все эти павильончики на одном этаже и сделать большой детский игровой центр, или запустить крупного якорного арендатора на весь этаж, сделать фуд-корт и т.д. Но в данных центрах это невозможно в силу раздробленности собственности и отсутствия единого управления. Но дальше все зависит от цены: все имеет свою цену, если будут дешевые предложения, с учётом всех этих проблем, можно и брать. Особенно на первом этаже.

Сложный вопрос

Добрый день уважаемый Tadavsh,
Сам я живу в Минске. Имеется "на руках" примерно 100 тыс$. Это не последние деньги: есть еще безотзывные депозиты в $ - где то 25тыс$).
Подскажите, как бы вы распорядились этими 100тыс:
1) Есть возможность купить отдельностоящее здание в областном центре (окраина) с арендатором (магазин) с доходностью чуть больше 12% за 50 тыс. Остальное на депозит (бел.рубли, евро: 50 на 50)
2) Поискать коммерч. недвижимость с арендатором в Минске, либо без арендатора, но в проходном месте, а потом сдать в аренду. Тут я понимаю доходность будет скорее около 10% и потребуется вся сумма.
Стоит искать только с арендатором сразу?
3) Купить на 1\3 всей суммы обеспеченные недвижимостью корп.облигации, остальное опять на депозиты.
Либо же какой-то микст из предложенных вариантов.
Сам я заниматься полноценным бизнесом не планирую, только как рентный.
Портфель рассматриваю как умеренный по рискам.
Что бы вы посоветовали?
Огромное спасибо!

Edited at 2018-07-13 01:59 pm (UTC)

Re: Сложный вопрос

Если у вас нет опыта инвестиций в коммерческую недвижимость, то начинать этот опыт сейчас, тем более с такой небольшой суммой, не самый лучший вариант. Этот рынок слишком волатилен и очень легко ошибиться и влезть в низколиквидный объект или объект с проблемами. А деловая активность сейчас на этом рынке низка, гораздо ниже, чем 10 лет назад. Тем более, вам предлагают, судя по всему, вариант по рыночной цене, если правильно учтены все издержки владения. А если уж входить в этот рынок, то лучше искать варианты либо ниже рынка, скажем, отслеживать аукционы или продажи антикризисных управляющих, либо варианты «с добавленной стоимостью», когда дёшево покупают какие-нибудь развалины под реконструкцию.

Корпоративные облигации я бы не советовал, разница ставок с теми же минфиновскими небольшая, а риски велики, оценить их из бух. отчетности чаще всего нельзя, недвижимость в залоге ни от чего не страхует: вы все равно будете пятый в очереди кредиторов, после бюджета, ФСЗН, трудового коллектива и банков, наравне с остальными терпилами-контрагентами.

В то время как ставки по рублёвым вкладам до сих пор достаточно высоки, а НБ проводит ответственную политику. Я бы рекомендовал либо безотзывные вклады в б. рубле на год-два под максимальный %, либо сначала росс. рубль на ближайшие полгода, ожидая его укрепления где-то до 58, а затем переход в белорусский. Либо долгосрочные, на перспективу 3-5 лет, вклады в евро.

  • 1