Возможности
tadavsh
Текущие события показали правильность двух ранее высказанных мной тезисов: 1) в случае форс-мажора российские экономические и денежные власти будут только рады умеренному ослаблению р. рубля и никаких мер по его поддержке не предпримут, пока это не станет угрожать макрофинансовой стабильности (а для этого, как показал опыт, падение курса должно быть действительно очень большим). Что и наблюдаем: глава ЦБ абсолютно спокойна и не видит причин для вмешательства, а Минфин даже не собирается прекращать покупки валюты с рынка. (2) Белорусский НБ будет сглаживать колебания курса, что и наблюдаем: падение р. рубля было сглажено примерно наполовину.

При этом ставки по бел. рублю выше вдвое. Внутренние риски для курса сейчас невелики, по крайней мере, на ближайший год. Что делает бел. рубль несомненным фаворитом для вкладов на около года.

Применительно к текущему моменту интересно мнение А. Мовчана:


Логика, верная при курсе 60 и нефти 68, становится ещё более верной, при курсе 62,5 и нефти 72 (на момент написания этого поста).

А применительно к нашим белорусским реалиям, ещё более соблазнителен вход в бел. рубль на текущем уровне и вклады под 13% с капитализацией, доступной даже дважды в месяц. (Закончившийся в конце марта двухгодовой вклад в р. рубле был переведён в бел. рубль по курсу 3,4 под 13% годовых).

Риски, конечно, есть. Но они носят внеэкономический характер и зависят сугубо от политических решений параноидальных хозяев Кремля. Ходит хорошая картинка на этот счёт:

Если серьезно, риски хорошо разобраны, например, здесь, у лучшего, на мой взгляд, на сегодня российского аналитика https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=727356747652722&id=100011352093651

Печальная новость.
tadavsh
Скончался лучший русскоязычный экономический аналитик и блогер Сергей Журавлев https://zhu-s.livejournal.com . Будет очень не хватать его мудрых и ироничных статей, записей и комментариев. http://expert.ru/2018/04/5/utrata/

Доходность вкладов в 2017г.
tadavsh
Структура вкладов, избранная в апреле 2016г., напомню, была такова:

40% - безотзывный фикс в р. рублях на 2 года под 13% в Белагропромбанке,
10% - безотзывный фикс в бел. рублях на 2 года под 30% в Москва-Минске (с капитализацией),
10% - безотзывный фикс в бел. рублях на 3 года под 30% в ВТБ,
20% - безотзывный фикс в бел. рублях на 5 лет под 30% в ВТБ,
20% - безотзывный фикс в бел. рублях на 10 лет под 30% в ВТБ.

Доходность за 2017г. составила 27% в долларах. (Проценты капитализировались на вновь открываемых вкладах в бел. рублях, в основном годовых). За 23 года - 37% годовых. В связи с чем обновлённый индекс долларовой доходности вкладов (1.02.95г. =1) выглядит так:



В наступившем году ожидаю относительно стабильного курса как белорусского, так и российского рубля. Что могут изменить лишь неожиданные мощные движения на международном рынке, в частности, возможная коррекция американского фондового рынка в связи с продолжающимся повышением ставок ФРС. Основной же сценарий на этот год - крайне благоприятный. МВФ ожидает рекордного за 10 лет роста мировой экономики, причём как в развитых, так и в развивающихся странах. Внешний благоприятный фон поможет экономике РБ вырасти близко к запланированным правительством 3% с небольшим. Плюс этому поможет некоторая накачка внутреннего спроса, начавшаяся уже в этом году: повышение зарплат и пенсий, субсидии отдельным предприятиям госсектора, расширение трат бюджета на инфраструктурные проекты, практически замороженные в самые кризисные 2015-16гг. Не думаю, что это пошатнёт стабильность макроэкономической ситуации, НБ выдержит план по инфляции (не выше 6%), депозитно-кредитные ставки плавно упадут к концу года на 1-2%. (Дальнейшему их падению, помимо внутренних причин, будет препятствовать рост ставок на международном рынке, в долларах, а скоро и в евро). Правительство почти достигнет средней зарплаты 1000 рублей к концу года, впрочем, это произойдёт вследствие естественных рыночных тенденций на рынке труда у нас и в соседней РФ, но будет подано как большая победа нашей социально ориентированной централизованной экономики под мудрым руководством. Недвижимость немного подорожает, на 5-10%, следуя за ростом зарплат и снижением кредитных ставок.

Евро продолжит рост к фундаментально обоснованным 1,3-1,35, скорее всего, с перелётом этих значений с началом цикла роста ставок ЕЦБ. Впрочем, в случае резкой коррекции американского фондового рынка (и прочих, само собой), возможен и новый временный период усиления доллара, связанный с обратным движением капитала в надёжные долларовые активы (в отличие от наблюдаемого ныне движения капитала в активы развивающихся рынков, в том числе РФ.) При таком сценарии можно будет использовать ослабление евро для его покупки. Так как фундаментальные позиции евро остаются очень сильными, несмотря на уже случившийся мощный рост курса:

Вторая серия страшилок,
tadavsh
которую просят прокомментировать, выглядит так:Read more...Collapse )

Об оценке коммерческой недвижимости.
tadavsh
В ответ на вопрос - немного банальностей.

Как известно, есть три метода оценки: доходный, сравнительный и затратный. При этом два последних являются вторичными по отношению к первому. В самом деле, для того, чтобы сравнивать, надо сначала откуда-то получить цены объектов сравнения. А затратный метод позволяет оценить лишь примерную себестоимость строительства аналогичного объекта, но никак не рыночную цену: один и тот же объект, построенный с одинаковой себестоимостью в разных локациях может иметь многократную разницу рыночной цены. А значительная разница локаций может быть и всего лишь разными сторонами одной улицы, просто одна сторона проходная, а вторая нет. Понятно, что ценность локации выражается в рыночной цене земли и должна учитываться в себестоимости создания объекта - но откуда берётся рыночная цена земли ? А она - лишь выражение разницы между ожидаемой рыночной ценой будущего объекта недвижимости и себестоимостью собственно строительства, производная рыночной цены недвижимости. Что возвращает нас к вопросу о первичности рыночной цены, которую мы таким образом (на основании затрат) никак установить не можем. Наоборот, рыночная цена недвижимости влияет непосредственно на величину затрат при ее строительстве.

(Понимая это, умные оценщики недвижимости делают оценку примерно так: открывают рекламку, обзванивают аналогичные предложения + смотрят на доступную статистику недавних сделок, затем, уяснив диапазон рыночных цен, пишут 100-страничное исследование с кучей формул и обоснование цены, которую за них установил рынок и которую они узнали за 10 минут без всяких формул. А их компетенция сводится к способности оценить юридические и инженерные подводные камни при их наличии. Глупые, а также зажатые в рамки прописанной в инструкции методологии государственные оценщики начинают честно считать по формулам, отталкиваясь от кадастровой стоимости земли, коэффициентов переоценки и прочего, результат получается гораздо хуже и часто просто абсурдный. Эффективные частные банки при выдаче кредита используют часто собственную внутреннюю оценку залога силами специально для этих целей нанятого оценщика с репутацией, чья оценка часто выглядит вообще предельно просто: мол, я, такой-то, считаю актуальной рыночную цену объекта такую-то. Все. Никаких формул ввиду их ненужности.).

А вот доходный метод позволяет понять и оценить рыночный спрос на объект, ожидания участников рынка по обеим его сторонам и в итоге - диапазон цен. Поскольку коммерческая недвижимость - в первую очередь приносящий доход актив, цена которого, как и всякого актива, зависит от ликвидности и рисков, тесно связанный с финансовым рынком и имеющий ряд особенностей:

1. Связь с депозитными и кредитными ставками очевидна. Чистая ожидаемая валютная доходность высоколиквидных объектов последние лет 10 колеблется около 12% годовых. Пониже в Минске, повыше в областных центрах и ещё повыше в городах поменьше. Чем меньше город и меньше ликвидность рынка - тем выше доходность. Чем ближе к центру города и проходным местам - тем ниже доходность. Доходность стрит-ритейла в топовых проходных местах Минска самая низкая (иногда достигает 6-7%), офисов повыше, складской и производственной недвижимости ещё выше. (В последнее время из-за переизбытка офисов они, видимо, вышли на первое место по доходности). В последний год есть тенденция падения ожидаемой доходности из-за падения кредитных и особенно депозитных ставок. Я бы оценил ожидаемую чистую валютную доходность высоколиквидных объектов сейчас ближе к 10%. С одной стороны, арендатор уже может взять валютный кредит под менее 10%, и ему выгодно купить свой же объект в кредит и избавиться от рисков для бизнеса со стороны арендодателя. С другой стороны, альтернативы пассивного вложения средств для арендодателя в случае продажи невелики и в лучшем случае сводятся к покупке облигаций надежных предприятий под 7-8%. (Оценить надежность которых, находясь снаружи, очень непросто).

2. Правильно учесть все прямые и косвенные затраты при эксплуатации недвижимости весьма непросто до ее покупки. Кроме учета всех налогов, эксплуатационных расходов и расходов по управлению надо учесть состояние коммуникаций, правильно оценить амортизацию, особенности бизнеса соседей-собственников и их планы.

3. Надо оценить экономическое состояние и перспективы локации, планы развития территории и в идеале даже экономическое состояние расположеннных в данной местности больших предприятий, ибо их возможное банкротство или проблемы могут вывалить на рынок дополнительный большой объём предложения и обрушить цены.

4. Ликвидность сдачи в аренду может сильно отличаться от ликвидности при продаже. Чем крупнее объект, тем меньше ликвидность продажи и выше соответствующий дисконт и доходность. Чем дальше от центра и проходных мест, чем меньше населенный пункт, тем меньше ликвидность продажи и выше доходность. (Скажем, я с большим удовольствием продал своему партнеру несколько лет назад складскую базу в районном центре с населением около 200.000 с доходностью 25%. Как оказалось, совершенно правильно сделал: база стоит пустая уже пару лет и без особых перспектив. В то же время, я не готов продавать высоколиквидный магазин в проходном месте одного из областных центров с доходностью выше 10%. Есть покупатели, которых устраивает доходность 12%. Идёт вялотекущий торг.

5. Рынок коммерческой недвижимости очень быстро меняется. У нас он особенно нестабилен как ввиду общей экономической нестабильности, так и ввиду быстрого развития новых современных форматов торговли и развлечений, логистики, ввиду наличия огромного навеса неэффективно используемой государственной недвижимости и недвижимости госпредприятий. Быстрые реформы, подразумевающие широкую быструю приватизацию и массовые банкротства нежизнеспособных предприятий выплеснут на рынок большой объём предложения и временно могут обрушить цены. Правда, потом увеличится и спрос из-за прихода иностранного бизнеса и быстрого развития своего, но временный провал цен будет.

6. Реальная рыночная стоимость многих объектов отрицательна, особенно на периферии. У нас это не осознается или недооценивается, а, скажем, фотографии покинутых зданий где-нибудь в Детройте воспринимаются как доказательство звериного оскала капитализма: вот, мол, какая дикость, столько добра зря пропадает. Не то, что у нас! Лично президент следит, чтобы все было починено и подкрашено.

7. Как вывод: ошибиться при инвестировании в коммерческую недвижимость очень просто даже подготовленному опытному инвестору. Каждый объект по сути уникален и при оценке требуется учёт большого количества факторов, многие из которых динамичны. Отсюда и разница доходности коммерческой и жилой недвижимости: на развитых рынках она примерно двукратная, у нас ещё выше. И это абсолютно обосновано, бесплатных завтраков здесь нет.

Ответ на изначальный вопрос таков: исходя из заявленных условий, я бы ее оценил в промежутке между "ничего" и "с доходностью в 20%". Точнее, к сожалению, не могу. Могу лишь мельком заметить, что в качестве торговой площади второй этаж стрит-ритейла подходит плохо, ставки аренды примерно вдвое ниже первого этажа.

Политэкономическая журналистика.
tadavsh
Прислали коллеги ссылку на статью с интригующим названием Демократия начинает и проигрывает ? на весьма уважаемом портале, да ещё и в сотрудничестве с фондом Е. Гайдара ( оказалось, от фонда там только комментарий их специалиста, что и есть самое ценное в статье.) Сразу смутил стиль подачи материала: нагромождение вольно трактуемых фактов со ссылками на кучу источников и теорий + явно высосанные из пальца выводы, надо полагать, самих журналистов, скажем, о последствиях принятия/отказа помощи МВФ и их программы при кризисе 1997-1998г. (начался кризис в 1997г., но экономический спад наступил только годом позже). Эксперт института Гайдара сразу опроверг один из тезисов заглавия статьи "Малайзия и Индонезия: как кризис 1997г. стал точкой расхождения двух очень похожих стан": Никакие они не похожие, очень разные были и есть как по уровню экономического развития (подушевой ВВП Малайзии больше примерно в 2,5 раза аграрной Индонезии), так и по ключевым показателям экономических институтов.

Но каково же было мое удивление, что и главный тезис статьи не устоял перед проверкой фактами: никакого расхождения экономического развития Малайзии и Индонезии нет. Нет предмета обсуждения. Наоборот, есть сближение уровней экономического развития за последние 20 лет (а такие сравнения имеют смысл только долгосрочные). А вот между гораздо более близкими по уровню развития и по структуре экономики автократической Малайзией с одной стороны и демократическими Ю. Кореей и Тайванем с другой стороны расхождение есть и весьма заметное, данные МВФ:


(Трехлетнее отставание Индонезии от Малайзии в 1997-2000гг. легко объясняется революционной и постреволюционной неопределенностью во время и после свержения Сухарто, закончившейся только после подавления неудачной попытки путча Вахида в 2001г.)

Итоги 2016г. для белорусских вкладчиков.
tadavsh
Изложенная в начале года простая стратегия вкупе с весенними корректировками принесла 44% долларовой доходности. С чем можно поздравить себя и тех, кому мои скромные записи помогли принять правильные решения.

Обновлённый индекс личной долларовой доходности вкладов в белорусских банках:

Логарифмическая шкала:

Средние 37,5% годовых в течение 22 лет.

Грядущий год обещает быть также неплохим. Должны хорошо сыграть 30%-е "окна" в ВТБ. Ожидаю дальнейшего падения инфляции и ставок, как в РБ, так и в РФ. Ожидаю продолжения превышения доходности вкладов в белорусском и российском рубле над валютными. На данный момент доступны новые вклады в белорусском рубле до 20% и в российском рубле до 11%. Оцениваю их ожидаемую доходность как примерно равную, с учётом более высоких рисков белорусского рубля. Характерно, что с весны разница доходности вкладов в белорусском и российском рубле снизилась с 17% до 9%. Девальвация белорусского рубля к российскому в течение 2016г. как раз примерно и равнялась разнице ставок, у меня доходность вышла практически одинаковая по обеим валютам. С текущего уровня потенциал дальнейшей девальвации гораздо меньше. Политика НБ РБ по-прежнему жёсткая антиинфляционная, происходит кредитное сжатие: задолженность экономики по валютным кредитам с 1.01.2016 по 1.12.2016г. снизилась с 11,6 до 10,6 млрд долларов, по рублёвым незначительно выросла с 16,2 до 16,4 млрд рублей. (Объём валютных кредитов примерно в 1,3 раза превышает объём рублёвых). Со стороны внешнего сектора есть как риски, связанные с возможной нестабильностью сырьевых цен и неразрешённым нефтегазовым конфликтом с РФ, так и возможный позитив, если удастся добиться выгодных для нас условий и возобновить поставки нефти на наши НПЗ в полном объёме.

На этом краткий анализ закончу. С прошедшими и текущими праздниками !

Несколько банальностей о доллар/евро.
tadavsh
1) Есть ли у доллара потенциал дальнейшего укрепления, учитывая его быстрый рост последние два года ?

Read more...Collapse )

Пара важных графиков.
tadavsh
1. Бранко Миланович: впервые за всю историю наблюдений с 1820г. мировое неравенство доходов снизилось (индекс Gini с 69 до 64) в период глобализации 1988-2008гг.:

Что выражалось бурным ростом доходов в Азии и прочих ранее беднейших регионах мира при практически полном отсутствии роста доходов среднего класса и "ниже среднего" в западных странах + бурный же рост доходов топ-1% в богатых странах. Выгоду от глобализации получили в богатых странах предприниматели и инвесторы, связанные с международным бизнесом, и профессионалы, не испытывающие жёсткую конкуренцию со стороны международного рынка труда и импорта. Но огромная часть экономики богатых стран - торгуемый сектор - находилась под жёстким прессингом растущей международной конкуренции, что обусловило фактическую заморозку реальных зарплат и, в свою очередь, затормозило рост доходов в неторгуемом секторе. Что вызвало рост неравенства на национальном уровне. И, как пророчески пишет Миланович накануне Brexit и избрания Трампа, несмотря на огромный рост богатства мира в целом и снижение неравенства, на национальном уровне растёт политическое недовольство стагнацией доходов среднего класса богатых стран, что опасно для дальнейшего хода глобализации. (Альтернативы чему нет и что долгосрочно выгодно всем).

2. Свежая статья о роли фискальной политики в выходе США из последнего кризиса.

Красненькое - дискреционные фискальные меры (т.е., новые изменения бюджета, непосредственно направленные на изменение текущей ситуации в экономике), зелёное - автоматические стабилизаторы (те изменения в текущих расходах/доходах бюджета, которые автоматически происходят из-за уже существующего законодательства, например, из-за растущих выплат пособий по безработице при спаде) голубенькое - остальное, не связанное с текущей антициклической политикой, например, изменения бюджета, связанные со старением населения

Вопреки распространённому мнению (мол, у США был огромный дефицит бюджета), фискальная политика США была стимулирующая лишь два года, в 2008 и 2009. Причём непосредственно дискреционные меры ("фискальный стимулус" Обамы) составили всего лишь около 1% ВВП в 2008 и 2009гг. Что смехотворно мало для лечения кризиса таких размеров. (Цифра так невелика в основном потому, что наряду с "фискальным стимулом" федерального бюджета одновременно происходили сокращения расходов бюджетов штатов и муниципалитетов.) А затем, после нейтрального вклада бюджета 2010, целых четыре года вклад бюджетной политики резко отрицательный (в краткосрочный рост), причём величина отрицательных дискреционных мер в 2011-2013гг. максимальна с 1970г. Причина - клинч республиканского конгресса и администрации Обамы.

С приходом Трампа этот клинч исчез. Как видим из истории на графике, республиканцы (Рэйган, Буш-мл.) после прихода первым делом начинали с вполне "кейнсианской" стимулирующей бюджетной политики - снижали налоги и увеличивали дефицит бюджета. Учитывая обещания Трампа и особенности его биографии, скорее всего так будет и на этот раз. (Что было бы и не плохо для мира в целом - США единственная крупная страна, которая может себе позволить сейчас дополнительный бюджетный стимул и экономически, и политически. Главное, чтобы при этом не реализовались протекционистские обещания Трампа).

Сам по себе рост бюджетного дефицита США будет толкать курс доллара вверх. Более того, бюджетный стимул в условиях, когда безработица уже опустилась до низких уровней, будет разогревать инфляцию и вынуждать ФРС быстрее поднимать ставку. Что тоже будет толкать доллар вверх. Возможно, мы увидим среднесрочное укрепление доллара ниже паритета к евро.

Немного позитива + загадка из белорусских реалий.
tadavsh
Нет в стране цемента. Вообще нет, даже за живые деньги неделю мучались, чтобы купить хотя б пару вагонов. Хотя ещё полгода назад закрывали ж/д ветку, чтобы цементные заводы не слали: они отгружали, даже нас не спрашивая, и без всяких предоплат, несмотря на большую нашу задолженность по старым поставкам, бо хранить заводам было негде, такая была затоваренность. А где цемент ? А на РФ весь ушёл. Там начинается ощутимое оживление в строительстве. И цены там уже на 30% выше, чем у нас. Хотя зимой было наоборот, и представители Евроцемента перли его сюда и потирали руки.

О чем это говорит, кроме отрадного факта оживления у соседей ? Это небольшое косвенное свидетельство того, что курс бел. рубля наконец допадал до равновесного уровня к российскому, наши товары в РФ опять становятся конкурентоспособны по цене. Второй вывод - ценовое дно на рынке белорусских новостроек где-то рядом. При такой конъюнктуре рост цен на цемент не за горами. Металл уже подорожал, как я и писал раньше: отдельные сорта арматуры в апреле стоили ровно вдвое дороже, чем в январе (в белорусском рубле). Сейчас заводы стройматериалов, в частности, сборного железобетона, в самой нижней точке кризиса, на тендерах предлагаются цены ниже цеховой себестоимости, что можно объяснить только отчаянным предбанкротным состоянием. Но долго так продолжаться не может, отдельные игроки уже вылетают. Конечно, никакого возврата к прежним временам не будет, не будет и сколь-либо заметного роста, но стабилизация и даже небольшой отскок цен близко, (отскок будет выражаться в прекращении акций и распродаж). И предложения, скажем, строиться по 700 баксов в Vogue вполне себе заслуживают внимания. Некоторые наши работники уже понесли туда деньги. Вторички это вряд ли касается, она ещё выглядит недопадавшей, особенно массовая старая панель на окраинах (которую МАПИД может сейчас новую и по 500 баксов клепать с прибылью). Да и первичка далеко не всякая упала адекватно: скажем, застройщики комплекса 3Д фондируются за Западе под 3%, они готовы платить такой процент и ждать удорожания ещё хоть 5 лет. Но интересные варианты уже можно ловить.

А загадка такая, для знакомства с реалиями белорусского законодательства. Есть у нас на заводе старое бомбоубежище, которое уже давно передано военными на наш баланс, делайте с ним, что хотите, никому оно не надо. Но использовать его для хозяйственных нужд, скажем, как склад, завод не может: это будет нецелевое использование недвижимости, а главное - вследствие этого - нецелевое использование земельного участка, выделенного для обслуживания бомбоубежища и никак иначе. Карается штрафом в десятикратном размере земельного налога (арендной платы за землю). Суммы в итоге - миллиардные, способны обанкротить предприятие. Вот так вот: хранил что-нибудь нужное в своём же бомбоубежище несколько лет , или там станок какой поставил - пришли проверяющие, вскрыли факт нарушения, насчитали штраф - ты банкрот. Бомбоубежище можно использовать только как бомбоубежище - прятаться от бомб. Сдавать в аренду можно тоже только по целевому назначению, чтобы арендатор там прятался от бомб, ни в коем случае не под склад или какой-нибудь shooting club. Понятно, арендаторам такое не нужно. Реконструировать его под что-то полезное не имеет экономического смысла. Уничтожить - тоже, очень дорого. Продать невозможно. Но не использовать тоже нельзя! Не использовать - тогда штраф за неиспользование и/или неэффективное использование недвижимости, суммы не такие драконовские, но обидно.

Итак, вопрос: как избежать штрафов за бомбоубежище ? Нетривиальный ответ есть, завтра напишу, если никто не догадается.

Разгадка. Некоторые были близки, но слегка недожали. Бомбоубежище надо использовать по его назначению: для подготовки к войне. А именно, надо там хранить что-то в явно военных целях, исключая двойное толкование. Мы вот там храним противогазы, есть у нас несколько ящиков на балансе с советских времён. А иначе пришлось бы покупать.

?

Log in

No account? Create an account