Previous Entry Share Next Entry
Немного позитива + загадка из белорусских реалий.
tadavsh
Нет в стране цемента. Вообще нет, даже за живые деньги неделю мучались, чтобы купить хотя б пару вагонов. Хотя ещё полгода назад закрывали ж/д ветку, чтобы цементные заводы не слали: они отгружали, даже нас не спрашивая, и без всяких предоплат, несмотря на большую нашу задолженность по старым поставкам, бо хранить заводам было негде, такая была затоваренность. А где цемент ? А на РФ весь ушёл. Там начинается ощутимое оживление в строительстве. И цены там уже на 30% выше, чем у нас. Хотя зимой было наоборот, и представители Евроцемента перли его сюда и потирали руки.

О чем это говорит, кроме отрадного факта оживления у соседей ? Это небольшое косвенное свидетельство того, что курс бел. рубля наконец допадал до равновесного уровня к российскому, наши товары в РФ опять становятся конкурентоспособны по цене. Второй вывод - ценовое дно на рынке белорусских новостроек где-то рядом. При такой конъюнктуре рост цен на цемент не за горами. Металл уже подорожал, как я и писал раньше: отдельные сорта арматуры в апреле стоили ровно вдвое дороже, чем в январе (в белорусском рубле). Сейчас заводы стройматериалов, в частности, сборного железобетона, в самой нижней точке кризиса, на тендерах предлагаются цены ниже цеховой себестоимости, что можно объяснить только отчаянным предбанкротным состоянием. Но долго так продолжаться не может, отдельные игроки уже вылетают. Конечно, никакого возврата к прежним временам не будет, не будет и сколь-либо заметного роста, но стабилизация и даже небольшой отскок цен близко, (отскок будет выражаться в прекращении акций и распродаж). И предложения, скажем, строиться по 700 баксов в Vogue вполне себе заслуживают внимания. Некоторые наши работники уже понесли туда деньги. Вторички это вряд ли касается, она ещё выглядит недопадавшей, особенно массовая старая панель на окраинах (которую МАПИД может сейчас новую и по 500 баксов клепать с прибылью). Да и первичка далеко не всякая упала адекватно: скажем, застройщики комплекса 3Д фондируются за Западе под 3%, они готовы платить такой процент и ждать удорожания ещё хоть 5 лет. Но интересные варианты уже можно ловить.

А загадка такая, для знакомства с реалиями белорусского законодательства. Есть у нас на заводе старое бомбоубежище, которое уже давно передано военными на наш баланс, делайте с ним, что хотите, никому оно не надо. Но использовать его для хозяйственных нужд, скажем, как склад, завод не может: это будет нецелевое использование недвижимости, а главное - вследствие этого - нецелевое использование земельного участка, выделенного для обслуживания бомбоубежища и никак иначе. Карается штрафом в десятикратном размере земельного налога (арендной платы за землю). Суммы в итоге - миллиардные, способны обанкротить предприятие. Вот так вот: хранил что-нибудь нужное в своём же бомбоубежище несколько лет , или там станок какой поставил - пришли проверяющие, вскрыли факт нарушения, насчитали штраф - ты банкрот. Бомбоубежище можно использовать только как бомбоубежище - прятаться от бомб. Сдавать в аренду можно тоже только по целевому назначению, чтобы арендатор там прятался от бомб, ни в коем случае не под склад или какой-нибудь shooting club. Понятно, арендаторам такое не нужно. Реконструировать его под что-то полезное не имеет экономического смысла. Уничтожить - тоже, очень дорого. Продать невозможно. Но не использовать тоже нельзя! Не использовать - тогда штраф за неиспользование и/или неэффективное использование недвижимости, суммы не такие драконовские, но обидно.

Итак, вопрос: как избежать штрафов за бомбоубежище ? Нетривиальный ответ есть, завтра напишу, если никто не догадается.

Разгадка. Некоторые были близки, но слегка недожали. Бомбоубежище надо использовать по его назначению: для подготовки к войне. А именно, надо там хранить что-то в явно военных целях, исключая двойное толкование. Мы вот там храним противогазы, есть у нас несколько ящиков на балансе с советских времён. А иначе пришлось бы покупать.

Из практики: на местах адекватные люди, которые не будут маяться хуйнёй и штрафовать за высосанные из пальца вещи. Всегда можно обтекаемо объяснить складирование чего-то в вашем убежище. Мол запасы на время бомбежки - и доказывай что не запасы. Как вариант - оформить проект на реконструкцию со сменой назначения. Реконструкция по желанию, по бумагам объект сдаем как склад. Но сам проект стоит пять цифр долларов, так что хз.
Не думаю, что угадал то самое "нетривиальное" решение)

Из практики: один из сотрудников госконтроля, проверяющий нас, с упоением рассказывал, как они в прошлом году оштрафовали один из государственных (!) институтов на несколько миллиардов за примерно такую же фигню, отнесённую на нецелевое использование, и вынудили государственный институт продать одно из зданий, чтобы погасить этот штраф. Дибилизм происходящего для них совершенно недоступен (очевидно, следующим ходом институт должен обратиться к властям с просьбой отдать им какое-нибудь здание, чтобы дальше работать), они это рассматривают как показатель высокой эффективности своей работы. Из более 300 проверок, что они провели в прошлом году, везде, по его словам, в 100% случаев они находили нецелевое использование земельных участков, что выливалось в миллиардные штрафы. Это у них фишка сейчас такая, париться особо не надо, а штрафы миллиардные в бюджет. Высосаны они из пальца или нет - формально повод для миллиардных штрафов.

Поэтому "хранить что угодно" - не вариант. Не обоснуешь. Реконструкция - дорого, не имеет смысла. Здание не нужно, если бы кто- нибудь бесплатно его разобрал по кирпичикам, только спасибо сказали бы.

Физико-Технический Институт академии наук, например, сдавал в аренду бомбоубежище на законных основаниях, под склад. претензий к нему у проверяющих не было.
рентовала помещение фирма торгующая фармацевтической продукцией

Edited at 2016-06-13 07:14 pm (UTC)

Наверное, это было давно. Эта тема у госконтроля актуальна пару лет как.

Хранение долгоиграющих продуктов, всякой фигни на случай бомбежки.

А как доказать, что именно на случай войны, а не просто для своих потребностей ?

Разбомбить завод!

А реконструировать под склад?

Дорого, не имеет смысла. Да и своих складов хватает, готовые стоят без дела.

700 в Vogue только издалека выглядит приемлемым предложением, а дьявол как всегда в деталях. Там по 700 вроде только двушки больших площадей на низких этажах с видом на стену и мусорку и в домах, у которых даже котлована еще нет и срок сдачи в весьма отдаленной перспективе, учитывая вполне реальную просрочку, которая становится доброй традицией на Минском рынке недвижимости.

Если исходить из себестоимости (я так понимаю вы смотрите именно с этой стороны) то 700 конечно выглядит адекватным предложением, но на данный момент это больше цена для рекламной акции. Большинство новостроек до сих пор выставляют ценник от 1100 и выше, а с качеством и сроками все так же плохо как и у большинства и от цены не зависит.

Плюс вопрос же не в себестоимости, а в возможностях рынка все это поглотить. Что толку продавать каркас пусть по себестоимости в 500 если некому это будет купить? А по данным последних двух лет спрос сильно ужался. Незначительная активизация рынка этой весной обусловлена вымыванием самых дешевых вариантов на вторичке и подавляющим количеством обменов с небольшой доплатой. Собственно обменов всегда было в районе 80-85% от всех сделок, по статистике агенств недвижимости.

Таким образом ценовое дно следует рассматривать не столько с точки зрения себестоимости, сколько с точки зрения покупательской способности, учитывая, что по официальным прогнозам наша экономика будет падать не только в 2016, но и весь 2017 год, и только в 2018 возможен! небольшой рост.

Вот в этом ключе и интересно было бы услышать ваши комментарии. Ведь останавливать стройку никто не будет, даже если свернутся небольшие коммерческие застройщики, еще останется множество объектов у крупняков, таких как Дана, Тапас. Плюс на каркас будет сильное давление со стороны панельного домостроения, которое будет рентабельно наверное даже при цене 350-400 за метр. Как считаете, увидим ли мы массово цены в 700-800 на каркасный новострой или уже все, ниже чем сейчас не будет никогда?

Этажность - это дело вкуса, многие любят пониже, да и площадь большую можно переформатировать под свои потребности, лишь бы эта площадь была. Конечно, это рекламная акция, но люди имеют реальную возможность купить по 700 у застройщика, который более-менее на ногах, не надо закладывать большие риски банкротства. И, думаю, с учётом тех льгот, что они имеют, они и по 700 остаются в хорошей прибыли :)

Коммерческая панелька, в отличие от мапидовских домов, обходится не так уж дёшево с учётом всех обременений и , как правило, сноса. Я слышал цифру себестоимости 600 для коммерческой панели на момент середины весны. Значит, привлекать дольщиков они могут где-то от 700. Но это панель. А тут каркас за 700. У нас люди пошли, я одобрил, когда меня спрашивали. Близкие цены даёт Тамбаз на свои дома на Богдановича, на большие квартиры, но там риски повыше и место похуже. В некоторых хороших местах уже готовые квартиры в новострое можно взять за около 900 (Червякова, кирпичный дом, большие площади, правда, но кому-то такие и надо).

По 1100 строить я не призываю, это дорого.

Я не думаю, что у нас будет спад в 2017, скорее всего, медленный рост начнётся во втором полугодии этого.

В областных центрах сейчас новострой по 500 довольно активно выкупается. Что касается спроса, сейчас ситуация вернулась на десять лет назад, в 2005-2006. Тогда жильё в Минске стоило около 900, в областных центрах 500-600. Но средняя зарплата сейчас все-же чуть выше, а накопления населения на вкладах и в заначках больше в несколько раз. Не берусь судить, насколько массовым будет предложение жилья в каркасных новостройках по 700-800, мне лишь кажется, что если такие предложения появляются в хороших местах, их можно брать, ниже цены вряд ли уйдут. Ещё один фактор, который в Минске должен проявиться со временем - должно увеличиться расслоение, старая панель и панель на окраинах должна быть гораздо дешевле, чем жильё в центре и в хороших местах в каркасе и кирпичных домах.

Здравствуйте! Ваша запись попала в топ-25 популярных записей LiveJournal Беларуси! Подробнее о рейтинге читайте в Справке.

А в МКАД-2 цемент не ушел?


А его сейчас строят ? Я слышал, там проблемы с финансированием, в рамках урезания бюджета на этот год.

Переложить риск штрафных санкций за не целевое использование на арендатора, а потом у него покупать услуги по хранению.

Как это переложить, штрафовать-то будут собственника, а не арендатора, прописать в договоре, что он не имеет права использовать иначе, чем как бомбоубежище, а он типа игнорирует этот пункт ? Так цель использования обязательно прописывается в договоре все равно. В общем, собственника оштрафуют, а он потом при желании может судиться с арендатором. Покупаешь у него услуги хранения - значит, способствуешь нецелевому использованию, информирован и не пресекаешь - явно коррупционная схема. Ещё и до уголовного дела доиграешься.

Организовать там кружок ДОСААФ?

Как Вы думаете, стоит ли покупать сейчас недвижимость в РФ (Мск / СПб) или ее валютная стоимость к концу года еще упадет?

Edited at 2016-06-13 10:01 pm (UTC)

Вообще-то она уже падала, а сейчас растет. Думаю, будет расти и дальше, как минимум из-за укрепления рубля ( думаю, он укрепится еще минимум до 60).

Что вы думаете о том, что дно цен на первичку будет определяться отсутствием предложений. Многие застройщики прекратили закладывать новые объекты и достраивают и сдают старые. И приблизительно к середине осени основную массу домов введут в эксплуатацию, а новых на подходе не будет. Что вызовет рост цен из-за малого предложения.
Слышал такое мнение от знакомого и хочется ваших мыслей по данному поводу.
Если вдруг не знали: ВТБ прекратил прием доп взносов на вклады о которых вы писали в прошлый раз. Не долго музыка играла :(

Ну прекратится и что? Вторички навалом.

Учения периодически проводить.))

Давно говорил - даешь патрыста как летом боингового года.

А дно... это когда же цены на недвигу зависели от себестоимости7 Ну остановятся новострои, а еще бабушатники есть.

Помнится когда в украине прикрыли депо, недвига в Киеве упала в 2 раза. В украинских дурнальчиках мусолилась мысля как это за недвигу расплатиться замороженными депо...

Edited at 2016-06-14 06:24 am (UTC)

Кстати, а что все таки с Dana Holdings? Потому как ведут они себя как чистая пирамида, по старым объектам активность резко тормозиться (я каждый день проезжаю мимо dana mall, и вижу как они раз в неделю по 2 полоски в облицовку добавляют), начинаются огромные проекты (minsk world) по смешным ценам и с кучей рекламы где только можно.

Они часом не выводят все деньги за границу? :)

Скорее всего деньги они вынуждены перечислять на развитие хрустального сосуда, за исключением своей небольшой прибыли. На пустом месте такие преференции не даются, и указы специально под какую-то фирмочку застройщика не пишутся.

?

Log in

No account? Create an account